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税金

土地の生前贈与は注意が必要?

土地の生前贈与を行うメリットとデメリットとは?意外な落とし穴もご紹介

土地の生前贈与でよくあるトラブルとは?

土地の生前贈与により生じやすいトラブルのひとつとして、土地の市場価値が上昇することにより、高額な贈与税が発生する可能性が挙げられます。例えば、2,500万円まで贈与税がかからない「相続時精算課税」を選択しても、それ以上に地価が上昇すれば、超過分に対して20%の贈与税を負担しなければなりません。また「相続時精算課税」を適用した土地は相続税の算定時には再び遺産に含まれるため、遺産総額次第では将来の相続税を減らす効果が期待できない場合もあります。

さらに生前贈与によって取得した土地には、不動産取得税や登録免許税といった税金が課されるため、事前の予算確保も課題となってきます。ちなみに不動産取得税は、宅地用の土地の場合、固定資産税評価額の2分の1に対して3%(※注)、登録免許税は原則、不動産価額の2%です。例えば2,000万円の宅地に対して不動産取得税は30万円、登録免許税は軽減税率が適用されない場合には40万円、合計で70万円の税負担が生じます。
(注)住宅用の土地に関する不動産取得税の税率3%は、2018年3月31日までの特例を適用した場合の税率です。ちなみに標準税率は4%となります。

土地を生前贈与した場合と相続した場合の税制の違い

土地を生前贈与した場合、贈られた人が負担すべき税金は3種類で、贈与税のほか登録免許税および不動産取得税となります。贈与する人(贈与者)が60歳以上、贈与を受ける人(受贈者)が20歳以上の子や孫であれば、前章でご説明した贈与税の非課税制度「相続時精算課税」が選択できます。その場合、最大2,500万円までは無税で土地を贈与することが可能です。また、20年以上連れ添った夫婦間で行われる生前贈与に関しては、通称「おしどり贈与」と呼ばれる配偶者控除が適用でき、2,000万円までは贈与税が非課税となります。さらに「おしどり贈与」による非課税額を1年あたりの基礎控除と合算すれば、最大2,110万円まで贈与税を非課税とすることができます。

一方、土地の所有者が亡くなり遺言等によって土地が相続された場合には、その相続人に対して2種類の税金すなわち相続税および登録免許税が課されます。生前贈与の際に課される不動産取得税はかかりません。なお相続税は、土地の路線価等の時価を基準として計算され、税率は10%から55%まで法定相続分の取得金額によって異なります。詳細は、国税庁のホームページに掲載されている「相続税の速算表」をあわせてご参照ください。

ちなみに、法定相続人の税負担を減らすことを目的として、基礎控除額や配偶者控除(最大1億6,000万円か法定相続分相当)が設けられています。したがって土地の評価額によって、生前贈与をしたほうが遺産相続するよりも本当にお得になるかどうか、具体的に比較検討することをおすすめします。

国税庁ホームページより「相続税の速算表」:
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm

生前贈与を受けたら土地の名義変更を行う

もし、親族等から土地の生前贈与を受けた場合には、まず名義変更を行わなければなりません。その方法としては、専門家である司法書士に全ての手続きを依頼する方法と、自分自身で名義変更を行う方法があります。
司法書士に名義変更の手続きを依頼した場合には、各種証明書の取得費用に加え、報酬として所定の金額を納める必要はあるものの、簡単に手続きを完了できる点が魅力です。報酬に関しては、各事務所によって異なりますので、数社から見積もりを取り比較検討して決めることをおすすめします。

一方、法務局へ提出すべき書類の収集と作成から提出までを自分自身で行い、実費の負担のみで名義変更の申請手続きを完了することもできます。

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